L’achat d’un immeuble de placement peut être une décision financière judicieuse. Faites-le correctement et vous pouvez obtenir un rendement élevé grâce à un revenu passif, des allégements fiscaux et des gains en actions . Mais un grand retour sur investissement n’est pas une garantie – vous devez réfléchir de manière stratégique lors du choix et de l’achat de votre immeuble de placement, et travailler en accord avec les tendances du marché et les directives générales qui déterminent si votre investissement est prêt à réussir.
Si c’est la première fois que vous vous aventurez dans le monde des immeubles de placement, il est normal de se sentir un peu dépassé par le processus. Il y a beaucoup de choses à considérer, et beaucoup en jeu aussi. Que vous envisagiez d’acheter une propriété de location de vacances, un condo en ville à louer toute l’année, un immeuble de placement commercial ou tout autre type d’investissement immobilier, vous devez y aller avec l’esprit clair et une solide compréhension. de ce qui fait un bon achat.
Pour vous aider à y parvenir, nous avons élaboré ce guide rapide des principaux facteurs dont vous devez tenir compte lors de l’achat d’un immeuble de placement. Bien que chaque situation doive être considérée individuellement et en tenant compte des tendances locales, ces facteurs sont un bon point de départ pour déterminer si c’est une bonne idée de franchir le pas.
- Emplacement, emplacement, emplacement
Vous devez considérer votre immeuble de placement dans son contexte. Une superbe maison de vacances n’aura pas beaucoup de chance avec les vacanciers si elle est située dans un endroit que les gens n’ont pas tendance à visiter. De même, alors qu’un fixateur supérieur pourrait être un bon choix quelque part comme la Bay Area, où la concurrence en matière de logement est élevée et où vous pouvez facilement récupérer vos coûts de rénovation, vous pourriez vous retrouver avec un fixateur supérieur dans un marché moins concurrentiel.Pensez d’abord à l’emplacement, puis à la propriété elle-même. Cela peut sembler à l’envers – après tout, c’est la structure physique que vous achetez en fait – mais la «bonne» propriété au mauvais endroit n’est pas du tout la bonne propriété. - Différences d’acompte
Les exigences en matière de mise de fonds lorsque vous achetez une propriété d’investissement diffèrent de celles lorsque vous achetez une maison familiale standard. Au lieu de pouvoir vous en sortir avec une réduction de 1% à 10%, vous devrez généralement réduire au moins 15% à 20%. Les immeubles de placement ne sont pas admissibles à une assurance hypothécaire, et il y a des exigences d’approbation plus strictes lorsqu’il s’agit d’obtenir votre financement, ce qui entraîne la nécessité d’un acompte plus important.Les variables qui déterminent le montant attendu de votre mise de fonds comprennent votre pointage de crédit, vos revenus et votre ratio dette-revenu (DTI) . Comme pour tout achat immobilier, résumez les détails de votre financement avant de partir à la recherche d’une propriété afin de savoir ce qui est viable et ce qui ne l’est pas. - La règle des 1%
Lors du calcul de votre rendement attendu sur une propriété, il sera presque toujours judicieux de respecter la règle des 1% . La règle du 1% est un terme d’investissement immobilier que les investisseurs utilisent pour déterminer si un achat particulier vaut la peine d’être effectué. En vertu de la règle, chaque mois, vous devriez être réglé pour apporter au moins 1% du prix que vous avez payé, y compris le prix d’achat et tout montant supplémentaire que vous y mettez, comme des réparations ou des rénovations.Voici à quoi cela ressemble: disons que vous achetez un immeuble de placement pour 225 000 $ et que vous effectuez des rénovations d’une valeur de 25 000 $ pour un investissement initial total de 250 000 $. Dans l’idéal, vous voudriez tirer au moins 1% de ce montant, soit 2 500 $, par mois en loyer ou en d’autres revenus.Bien sûr, comme pour toutes les règles, il y a des mises en garde. Si vous achetez une propriété d’un million de dollars, par exemple, ou si vous achetez une propriété dans un quartier en plein essor qui n’est pas susceptible de voir de bons rendements tout de suite, vous pouvez choisir de contourner la règle du 1% et de vous concentrer longtemps. terme à la place. Dans ces cas, cherchez au moins à maintenir votre paiement hypothécaire mensuel à 1% ou moins de votre investissement afin de ne pas payer beaucoup plus que ce que vous gagnez.Pour avoir une idée de ce que votre rendement annuel pourrait être (et s’il en vaut la peine), utilisez un calculateur d’immeuble de placement , qui peut vous dire ce que vous ferez sur la propriété après avoir tenu compte du financement et des dépenses. - Corrections et dépenses variables
Un immeuble de placement n’est pas un achat ponctuel. Il y a des dépenses inhérentes à l’entretien de toute propriété dont vous êtes propriétaire, à la fois fixes et variables. Et bien qu’il ne soit pas toujours possible d’anticiper ces dépenses avec une précision totale, vous devrez tout de même établir un budget approprié et vous assurer de ne pas vous retrouver dans le rouge chaque année.Les dépenses fixes que vous devrez prendre en compte comprennent:- Impôts fonciers
- L’assurance habitation
- Frais de gestion immobilière (le cas échéant)
- Frais HOA (le cas échéant)
- Frais d’entretien général (nettoyage, aménagement paysager, etc.)Les dépenses variables sont plus difficiles à prévoir, mais assurez-vous de tenir compte de la marge de manœuvre dans votre budget pour les coûts de réparation imprévus, tels que le remplacement du chauffe-eau ou la réparation d’un toit après une mauvaise tempête.
- Gestion de la propriété
Dans quelle mesure voulez-vous participer à votre investissement? Certains investisseurs immobiliers choisissent de s’engager directement avec leurs locataires en tant que propriétaires ou en supervisant personnellement les opérations quotidiennes, tandis que d’autres paient une société de gestion pour faire ce genre de travail pour eux. Votre propre implication dépend de votre niveau d’implication et du fait que vous souhaitez ajouter ou non le coût d’un service professionnel de gestion immobilière.Gardez à l’esprit que si l’embauche d’un service de gestion immobilière est une dépense considérable, ce n’est pas nécessairement plus cher que de faire les choses par vous-même. En fait, cela pourrait même être plus rentable. Prenez une location de vacances, par exemple. Vous devrez payer pour commercialiser la propriété sur divers sites Web, qui ont également tendance à facturer des frais supplémentaires tels que des frais de réservation ou de location. Avec une société de gestion immobilière, vous devrez peut-être simplement payer une commission fixe par location, généralement autour de 10%.Faites des recherches pour déterminer quelle serait la meilleure option, puis gardez ces dépenses à l’esprit lorsque vous prenez la décision finale de poursuivre ou non avec une propriété particulière. - Connaître les risques
Comme pour tout ce qui concerne l’immobilier, l’achat d’un immeuble de placement n’est pas sans risques. Et il est essentiel que vous sachiez quels sont ces risques.Certains des risques les plus importants à garder à l’esprit:- Vous pourriez ne pas avoir l’intérêt de location que vous prévoyez.
- Vous pourriez devoir faire face à des réparations coûteuses.
- Les taxes foncières pourraient augmenter.
- L’économie de marché locale pourrait changer.
- Vous pourriez avoir de mauvais locataires, entraînant des frais de réparation ou même des frais d’expulsion.Ne vous concentrez pas uniquement sur les risques (si c’est ce que tout le monde a fait, personne n’achèterait jamais un immeuble de placement), mais ne les ignorez pas non plus. Aucun investissement n’est jamais une garantie; vous devez simplement vous assurer que vous n’êtes pas aveugle en cas de problème et que vous disposez d’une certaine souplesse dans vos finances.
Un immeuble de placement peut être l’un des achats les plus fructueux que vous ayez jamais fait. Travaillez avec un conseiller expérimenté qui peut vous aider à naviguer dans le processus et à effectuer le meilleur achat possible, et assurez-vous d’évaluer minutieusement tous les facteurs ci-dessus pour vous assurer que l’investissement que vous faites est intelligent.
