Comment acheter un immeuble d’appartements ?

par
0 commentaire

L’achat d’un immeuble à appartements peut sembler une tâche ardue pour beaucoup. Cela est particulièrement vrai pour les investisseurs débutants. Les investisseurs immobiliers de tous niveaux d’expérience ont augmenté leur richesse de façon exponentielle en achetant des immeubles à appartements, et vous le pouvez aussi. 

 

Vous n’avez pas besoin d’être un gros investisseur pour acheter un immeuble à appartements. Tout le monde doit commencer quelque part et même les investisseurs les plus prospères étaient autrefois des débutants désireux d’acheter leur première unité multifamiliale. Étonnamment, le processus d’achat d’un immeuble à appartements n’est pas si différent du processus d’achat d’une propriété plus petite. Bien sûr, l’achat d’un bien locatif plus grand, comme un appartement, présente des avantages supplémentaires.

 

Le plus grand avantage de l’achat d’un appartement est son échelle. Avec un seul achat, les investisseurs peuvent doubler leur portefeuille. Avec autant de locataires, ils sont également en mesure d’atténuer le risque de logements vacants sans interrompre leur flux de trésorerie. Alors que le risque d’achat peut sembler important au départ, c’est tout le contraire à long terme.

Quels sont les coûts ?

L’achat d’un immeuble à appartements ne doit pas nécessairement être coûteux. Le coût moyen d’achat d’un immeuble à appartements dépend vraiment de ce que l’investisseur considère comme un appartement. Si vous considérez un duplex, un triplex ou un quadruplex comme un immeuble d’appartements, le coût moyen sera probablement nettement inférieur à celui d’un immeuble à logements multiples plus grand.

 

En matière de finances, les banques financent tout immeuble de quatre logements ou moins comme un « petit appartement » et exigent une hypothèque résidentielle. Tout ce qui dépasse cette taille est considéré comme un « grand appartement » et nécessitera un prêt commercial.

Plus le bâtiment compte de logements, plus il coûtera cher. Par exemple, un énorme gratte-ciel avec plus de 100 unités coûtera des dizaines de millions de dollars ou plus. Heureusement, il y a un joli terrain d’entente d’immeubles d’appartements qui sont plus petits qu’un gratte-ciel mais plus grands qu’un quadruplex. Ces appartements coûteront probablement entre 500 000 $ et 1 million de dollars .

Combien d’argent pouvez-vous gagner en étant propriétaire d’un immeuble ou d’un complexe ?

L’achat d’un complexe d’appartements est un investissement qui rapporte. En général, il existe quatre façons principales de gagner de l’argent en étant propriétaire d’un immeuble à appartements.

 

  • Revenus de location – Une fois que toutes les dépenses de construction et d’entretien sont entièrement couvertes, l’argent qui reste est le flux de trésorerie des propriétaires à dépenser, économiser ou investir comme bon leur semble.
  • Appréciation de la propriété – Alors que le loyer est la source de revenu la plus évidente, l’appréciation de la propriété. Parce que les immeubles d’appartements ne sont pas basés sur des comps comme les locations unifamiliales, l’appréciation est grandement accélérée . Cela a conduit de nombreux investisseurs à acheter des immeubles qui atteignent le seuil de rentabilité des flux de trésorerie et des loyers en raison du rendement élevé qu’ils obtiendront avec la seule appréciation.
  • Effet de levier – En fonction du taux d’intérêt de votre prêt bancaire et du retour sur investissement de l’immeuble, vous pouvez facilement profiter de la différence entre les deux.
  • Avantages fiscaux – Tous les investisseurs savent que l’immobilier est de loin l’un des investissements les plus avantageux sur le plan fiscal. En tant que propriétaire d’un immeuble à appartements, vous pourrez amortir vos investissements et radier vos intérêts hypothécaires.
  • Revenu supplémentaire – En plus du loyer, les propriétaires d’appartements peuvent également générer des revenus supplémentaires grâce aux machines à laver, aux distributeurs automatiques, aux places de parking supplémentaires et aux frais pour animaux de compagnie.

 

Bien sûr, le montant réel que vous gagnerez en investissant dans un immeuble à appartements dépendra fortement de la taille de l’investissement que vous faites. Dans la plupart des cas, les propriétaires d’appartements peuvent s’attendre à un retour sur investissement d’environ 4 à 10 %. 

Avantages et inconvénients de l’achat d’un immeuble à appartements

L’achat d’un immeuble à appartements est un investissement et une dépense importants. Comme pour toute grosse dépense, il y a des avantages et des inconvénients à considérer avant de se lancer.

Avantages de l’achat d’un immeuble à appartements

  • Le potentiel de gain est élevé : un grand espace à logements multiples comme un immeuble à appartements vous aidera à constituer votre portefeuille plus rapidement que si vous deviez acheter une location unifamiliale. Plus d’unités équivaut à plus d’argent qui rentre.
  • C’est un bien qui s’apprécie : Tout bien immobilier s’apprécie dans le temps, y compris les immeubles à appartements. Si vous décidez de vendre le bâtiment à l’avenir, vous êtes sûr d’en tirer profit.
  • Le cash-flow est fiable : les investisseurs peuvent compter en toute confiance sur leur appartement pour générer un flux de revenus. Même si les unités sont vacantes ou que les locataires ne paient pas, il existe généralement d’autres unités payantes pour aider à couvrir les dépenses.

 

Inconvénients de l’achat d’un immeuble à appartements

  • Les acomptes peuvent être coûteux : les immeubles d’appartements sont un achat important qui s’accompagne d’un prix élevé. Comme vous pouvez vous en douter, la mise de fonds pour une propriété à logements multiples est nettement plus chère que celle d’une maison unifamiliale.
  • Difficile de diversifier l’exposition au marché : parce que les immeubles d’appartements représentent une telle dépense, cela ne laisse souvent pas aux nouveaux investisseurs la possibilité d’en acheter beaucoup. La construction d’appartements aidera certainement les investisseurs à constituer leur portefeuille , mais il leur sera difficile de le diversifier dans différentes classes de marché.
  • Le roulement est élevé : les immeubles à appartements ont tendance à avoir un roulement de locataires plus élevé que les logements locatifs unifamiliaux. Cela signifie que les propriétaires devront probablement consacrer du temps (et souvent de l’argent) à trouver de nouveaux locataires et à préparer les unités pour l’emménagement.

Le processus d’achat d’un appartement

Le processus d’achat d’un appartement n’est pas quelque chose à stresser. Suivez simplement les étapes suivantes.

 

  • Fixez-vous des objectifs : que cherchez-vous à obtenir en achetant un immeuble ? Une fois que vous avez un objectif en tête, calculez le revenu que vous devez générer à partir de votre investissement pour réaliser un profit.
  • Établissez le budget de votre immeuble : Établir votre budget pour combien vous aimeriez dépenser est la clé de l’achat d’un immeuble à appartements. Les investisseurs voudront s’assurer qu’ils se laissent suffisamment d’argent pour payer les réparations, ainsi que pour investir dans d’autres propriétés afin de continuer à diversifier leur portefeuille.
  • Comprendre les flux de trésorerie : En supposant que vous souhaitez tirer un revenu de votre immeuble, vous voudrez avoir une compréhension des flux de trésorerie . Utilisez un calculateur de location pour modéliser les offres potentielles afin de savoir à quoi vous attendre.
  • Sélectionnez un marché : Pour des raisons de commodité et de confiance, examinez toujours votre marché local avant de commencer à chercher à l’extérieur de l’État. Modélisez quelques transactions dans une variété de marchés pour voir ce qui est faisable. Il est plus facile de gérer un immeuble dans une zone proche et que vous connaissez mieux.
  • Obtenez une pré-approbation pour le financement : Une fois qu’un marché est sélectionné, les investisseurs voudront obtenir une pré-approbation pour le financement. Essayez d’obtenir l’approbation d’au moins deux prêteurs différents afin de pouvoir comparer les devis une fois que vous avez trouvé une propriété.
  • Rechercher des propriétés et faire des offres : il est maintenant temps de trouver votre immeuble. Recherchez des propriétés via des sites Web immobiliers commerciaux ou en travaillant avec un courtier. Visitez plusieurs propriétés et une fois que vous en avez trouvé une qui vous plaît, allez-y et faites votre offre.
  • Faites inspecter le bâtiment : Personne ne veut acheter une propriété qui n’est pas dans l’état dans lequel elle a été annoncée. Assurez-vous de faire inspecter le bâtiment. Certaines choses spécifiques à regarder incluent le système CVC, la plomberie et les systèmes électriques.
  • Engagez une société de gestion : réduisez le travail de votre investissement et engagez une société de gestion immobilière. Soyez averti que la société de gestion immobilière que vous choisissez pourrait faire ou défaire le succès de votre investissement. Faites vos recherches, lisez vos critiques et interrogez plusieurs entreprises avant de prendre votre décision.
  • Sécurisez le financement et concluez : Fournissez aux prêteurs que vous avez été pré-approuvés l’accord que vous avez afin que vous puissiez comparer les devis. Choisissez un prêteur et il vous aidera à obtenir une approbation complète et à être prêt à conclure.
  • Continuez à développer votre portefeuille : ne vous arrêtez pas là ! Une fois que vous avez stabilisé votre investissement et que vous générez des flux de trésorerie stables, continuez à développer votre portefeuille en recherchant votre prochaine opportunité d’investissement. Peut-être un autre immeuble ?

 

L’un des meilleurs conseils pour tout investisseur débutant souhaitant acheter un immeuble à appartements est de s’associer à un agent expérimenté. En ce qui concerne les immeubles à appartements, les meilleures propriétés arrivent rarement sur le marché et sont plutôt vendues par des agents via des relations privées.

 

Notre équipe d’agents expérimentés a un aperçu du marché immobilier local et des opportunités d’investissement potentielles. Non seulement vous pourrez recevoir des conseils immobiliers utiles, mais vous recevrez également un impressionnant chèque de remboursement de l’acheteur lors de la clôture.

 

Considérant que les immeubles d’appartements sont une entreprise coûteuse, pourquoi ne pas économiser de l’argent si vous en avez l’occasion ? Si une maison unifamiliale de 400 000 $ peut récompenser un acheteur avec un remboursement de 6 000 $, imaginez combien vous pourriez obtenir avec une grande propriété à logements multiples. 

 

Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté lors de l’achat d’une maison, nous vous suggérons de contacter le site de notre partenaire acheter-immobilier-france

Articles Liés